1.2 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS
Có nhiều khái niệm kinh tế được sử dụng trong lý thuyết thẩm định giá nhưng
nhìn chung thì: Thẩm định giá trị BĐS là sự ước tính về giá trị, xác thẩm định giá cả
hợp lý của các quyền TS, BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định rõ trong những điều kiện cụ thể, trên một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
1.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS
Giá trị của BĐS là căn cứ cần thiết để thực hiện các quyết định liên quan đến
quản lý, mua bán, sử dụng BĐS (cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng,…) hay
đền bù khi Nhà nước thu hồi đất đầu tư, thừa kế. Do đó, thẩm định giá BĐS có tầm
quan trọng, giúp xác thẩm định giá trị thị trường của BĐS, hỗ trợ cho các công tác
quản lý, sử dụng BĐS được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác.
1.2.3 Các căn cứ thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá BĐS là một việc khó khăn, phức tạp. Người làm công tác thẩm
định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm
tốt với với tất cả sự thay đổi thường xuyên của thị trường. Để xác thẩm định giá của
một BĐS chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình thẩm định giá phải gắn
liền với mục đích thẩm định giá vì các mục đích khác nhau thì một TS có giá trị khác
nhau tương đối. Khi thẩm định giá một BĐS, thông thường người ta dựa vào những
căn cứ sau:
-
Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS, tức là sử dụng cao nhất và tốt
nhất của BĐS cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất
với BĐS tại thời điểm thẩm định giá.
-
Dựa vào các yếu tố cấu thành của TS BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất
được sử dụng (gồm quy mô, vị trí pháp lý của mảnh đất, diện tích đất )
5
-
Dựa vào khả năng cạnh tranh và các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS.
Mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được mang vào sử dụng có rất
nhiều hình thức sử dụng khác nhau nên việc thẩm định giá căn cứ vào việc sử dụng có
hiệu quả và tốt nhất của BĐS.
-
Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi các chính sách về đất
đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đất
không ngừng thay đổi của con người.
1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS
-
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS là đạt được mức hữu dụng tối đa
trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,
về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho TS.
Tuy nhiên, một TS đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS đó.
-
Nguyên tắc cung - cầu.
Giá trị của một TS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về TS đó trên thị
trường. Ngược lại, giá trị của TS đó cũng tác động đến cung và cầu về TS. Giá trị của TS
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về TS.
-
Nguyên tắc thay thế.
Trong trường hợp hai hay nhiều TS có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những TS đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của TS này
đến TS khác.
Khi hai TS có tính hữu ích như nhau, TS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì
TS đó sẽ bán được trước.
-
Nguyên tắc đóng góp.
6
Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào
giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm
giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào TS khi xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS.
-
Nguyên tắc cân bằng.
Các yếu tố cấu thành của TS cần phải cân bằng để TS đạt được khả năng sinh lời
tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của TS, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận
cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
-
Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường theo
thời gian sử dụng. Có bốn nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá BĐS là kinh tế, xã
hội, chính phủ và môi trường. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, diễn ra liên tục.
Do đó, ước tính giá thị trường hay thẩm định giá trên cơ sở giá thị trường có giá trị vào
thời điểm thẩm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của
BĐS. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.
-
Nguyên tắc phù hợp.
BĐS tạo ra phải phù hợp với nhu cầu thị trường, đầy đủ về mặt pháp lý giấy tờ
thủ tục trong xây dựng và sử dụng theo quy định của Pháp luật, phù hợp với môi
trường… thì giá trị của BĐS mới duy trì và đạt mức hữu dụng cao nhất.
-
Nguyên tắc cạnh tranh.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh. Ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với TS, mối quan
hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các TS với nhau và giữa TS này với TS khác. Do
đó, giá trị của TS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
7
-
Nguyên tắc dự báo.
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng của việc dự kiến về thị phần của người tham gia
thị trường, các yếu tố ảnh hưởng tới giá,… Dự tính trước những thay đổi của các yếu
tố này và triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của
người mua giúp ước tính giá trị BĐS.
-
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS
-
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã
phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.2.5 Cơ sở giá trị để thẩm định giá BĐS
1.2.5.1 Giá thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS
Giá trị thị trường của một TS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
-
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của TS; giá chuyển
nhượng về TS thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
-
Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho TS. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan
đến TS trên thị trường.
8
-
Kết quả khảo sát thực tế.
1.2.5.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS
Giá trị phi thị trường của TS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị TS đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá
trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị TS bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị TS chuyên dùng, giá trị TS có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế
Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, cán bộ thẩm định có thể sử dụng
giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Tuy
nhiên, để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa việc xác định giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường, cán bộ thẩm định phải tuân theo các bước sau:
-
Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá.
-
Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với TS được thẩm định giá.
-
Xác định rõ mục đích của thẩm định giá TS.
-
Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá. Khảo sát thực tế TS cần thẩm định
giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết.
-
Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình
thẩm định giá.
-
Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá.
Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị
thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ
trong báo cáo thẩm định giá.
-
Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
9
1.3 Các phương pháp thẩm định giá BĐS
Có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS và mỗi phương pháp thẩm định giá đều
có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Do đó, việc lựa chọn một phương pháp thẩm
định giá thích hợp đối với BĐS cụ thể sẽ dựa vào 3 yếu tố cơ bản:
-
Mục đích thẩm định giá.
-
Tính chất, đặc điểm của TS cần thẩm định giá.
-
Điều kiện, tính chất thông tin thị trường.
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1 Khái niệm
Phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp là việc xác thẩm định giá trị BĐS
mục tiêu dựa trên cơ sở so sánh một cách trực tiếp với giá bán của những BĐS tương
tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch
trước đó.
1.3.1.2 Nội dung của phương pháp
Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS
thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu
thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐS
đang thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm giá trị thích
hợp cho BĐS đang thẩm định giá.
1.3.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm:
-
Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng.
-
Thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ ràng, được thừa nhận
trên thực tế về giá trị của BĐS
• Nhược điểm:
10
-
Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất
hạn chế.
-
Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc BĐS chuyên
dùng cụ thể sẻ không có số liệu so sánh.
-
Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm
hạn chế tính thực tiển của phương pháp này.
1.3.1.4 Điều kiện vận dụng
-
Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất như
về mục tiêu thiết kế, sử dụng….
-
Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
-
Người thẩm định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường mới có thể
vận dụng được phương pháp thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghị hợp lý.
-
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
-
Thị trường cần phải ổn định.
1.3.1.5 Đối tượng áp dụng phương pháp
Phương pháp này áp dụng cho hầu hết các loại BĐS được mua bán phổ biến
trên thị trường. Nó đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những BĐS dân dụng có tính
đồng nhất như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng
cùng một kiểu, các BĐS liền kề cùng khu vực, các BĐS thương mại – dịch vụ…
1.3.2 Phương pháp chi phí
1.3.2.1 Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp được hình thành bởi nguyên tắc thay thế
và giả định rằng giá trị của BĐS cần thẩm định giá được đo bằng chi phí để làm ra một
BĐS tương tự như một vật thay thế.
1.3.2.2 Nội dung phương pháp
11
Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí. Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị
TS trên đất và giá trị của đất. Sau đó, cộng giá trị của chúng lại thì ra giá trị BĐS cần
thẩm định giá.
Để ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất ta phải thực hiện ước tính chi
phí xây dựng hiện hành đối với những công trình xây dựng trên đất, rồi thực hiện ước
tính mức độ giảm giá của công trình và cuối cùng là trừ đi số tiền giảm giá ra khỏi chi
phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất.
1.3.2.3 Đánh giá phương pháp
• Ưu điểm:
-
Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh trực
tiếp giá của các BĐS.
-
Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu dự báo
lợi ích trong tương lai.
• Nhược điểm.
-
Chi phí thực chất không thể bằng giá trị cho nên đây là một giả thiết lỏng lẻo.
Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
-
Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc đối nghịch nhau nên khó
xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư.
-
Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạo kỹ thuật xây
dựng và phải có kinh nghiệm.
1.3.2.4 Điều kiện áp dụng phương pháp
-
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
-
Thị trường cần ổn định.
-
Người thẩm định giá cần có kiến thức về xây dựng, kỹ thuật và kiến thức thị
trường.
12
-
Người thẩm định giá cần ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm của từng BĐS, tuổi
đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức độ đã sử dụng của BĐS.
1.3.2.5 Đối tượng áp dụng của phương pháp
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các BĐS
chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường, TS đã qua sử dụng,
TS không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp này còn được áp dụng để thẩm định giá những BĐS đặc biệt như
trường học, bệnh viện, công sở, nhà thờ. Thẩm định giá nhằm xác thẩm định giá trị
đền bù thiệt hại công trình do phải tháo dỡ, bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp
nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích công cộng. Thường được sử dụng có
tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.3.3 Phương pháp thu nhập
1.3.3.1 Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một BĐS
dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẻ đem lại hoặc có khả năng sẻ đem lại trong tương
lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong
tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại.
1.3.3.2 Nội dung phương pháp
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển
hóa các thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu và cũng là giá
của BĐS.
Công thức tổng quát:
-
Vo: Giá trị hiện tại của khoản thu nhập trong tương lai hay giá trị của BĐS.
-
Ft: Thu nhập thuần trong tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư.
-
i: Tỷ suất chiết khấu.
13
-
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1.3.3.3 Đánh giá phương pháp thu nhập
• Ưu điểm:
-
Xét về mặt lý thuyết đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
-
Là phương pháp đơn giản trong quá trình áp dụng (ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu
dòng tiền).
-
Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi các khoản thu nhập có thể dự
báo trước với một độ tin cậy cao.
• Hạn chế của phương pháp:
-
Khi phân tích các thương vụ cần phải tiến hành điều chỉnh nhiều mặt như vị trí,
tuổi thọ, chất lượng, diện tích, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong
tương lai… nên gây khó khăn cho người thẩm định giá,
-
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
-
Kết quả thẩm định giá có độ nhạy cảm lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham
số tính toán.
1.3.3.4 Điều kiện áp dụng
-
Sử dụng kết hợp các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.
-
Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để có
được nó.
-
Chủ yếu dùng để thẩm định giá BĐS tạo thu nhập.
-
Các mức tiền cho thuê BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẻ
tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền TS còn hiệu lực.
-
Người đầu tư sẻ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành
tổng số tiền vốn để có được BĐS.
1.3.3.5 Đối tượng áp dụng của phương pháp
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét